Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb);
Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, όπως αυτά που προκύπτουν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, φορολογούνται στα φυσικά πρόσωπα με την ίδια προοδευτική κλίμακα που ισχύει για τα εισοδήματα από ενοίκια. Η κλίμακα αυτή ξεκινά με συντελεστή 15% για το τμήμα των ακαθάριστων εσόδων έως 12.000€, ανεβαίνει στο 35% για το τμήμα από 12.001€ έως 35.000€, και φτάνει το 45% για κάθε επιπλέον ποσό πάνω από 35.000€.
Σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες εισοδήματος, ο φόρος αυτός υπολογίζεται επί των ακαθάριστων εσόδων και όχι επί του καθαρού κέρδους, γεγονός που σημαίνει ότι τα λειτουργικά έξοδα του ακινήτου δεν εκπίπτουν από τη φορολογική βάση για τα φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα. Η προμήθεια της πλατφόρμας και τα λειτουργικά έξοδα αφαιρούνται μόνο για τον υπολογισμό του πραγματικού καθαρού κέρδους του ιδιοκτήτη, όχι για τον υπολογισμό της φορολογικής του υποχρέωσης.
Τι ισχύει για όσους διαχειρίζονται 3 ή περισσότερα ακίνητα;
Όταν ένα φυσικό πρόσωπο διαχειρίζεται τρία ή περισσότερα ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αυτή θεωρείται επιχειρηματική και όχι απλή εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας. Στην περίπτωση αυτή, το εισόδημα δεν φορολογείται πλέον με την κλίμακα ενοικίων, αλλά με την προοδευτική κλίμακα φόρου εισοδήματος ελεύθερων επαγγελματιών και ατομικών επιχειρήσεων, η οποία εφαρμόζεται επί του καθαρού κέρδους, δηλαδή αφού αφαιρεθούν η προμήθεια της πλατφόρμας και τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα του ακινήτου.
Η μετάβαση σε επιχειρηματική δραστηριότητα συνεπάγεται επίσης πρόσθετες υποχρεώσεις, όπως έναρξη δραστηριότητας στο μητρώο της ΑΑΔΕ, τήρηση λογιστικών βιβλίων και πιθανή ένταξη σε καθεστώς ΦΠΑ, ανάλογα με τη φύση των παρεχόμενων υπηρεσιών προς τους ενοικιαστές.
Ποια λειτουργικά έξοδα πρέπει να υπολογίζετε στην απόδοση;
Για να έχει κάποιος ρεαλιστική εικόνα της πραγματικής απόδοσης ενός ακινήτου προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να συνυπολογίζει όλα τα τακτικά λειτουργικά έξοδα, όπως το ρεύμα, το νερό, τη σύνδεση WiFi, την καθαριότητα μεταξύ των διαμονών και τα αναλώσιμα είδη (λευκά είδη, καλλυντικά υποδοχής, καφές και άλλα μικροέξοδα φιλοξενίας).
Πέρα από τα καθαρά λειτουργικά έξοδα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να λαμβάνει υπόψη και την προμήθεια που παρακρατά η πλατφόρμα διαμεσολάβησης, καθώς και τον φόρο εισοδήματος που αναλογεί στο εισόδημα αυτό, ώστε η εκτίμηση της καθαρής απόδοσης επί των συνολικών εσόδων να είναι όσο το δυνατόν πιο ακριβής και να αντικατοπτρίζει το πραγματικό όφελος από την εκμετάλλευση του ακινήτου.